美国房屋开放日(Open House)

在美国的房地产交易过程中,我们通常会看到 Open House(房屋开放日)这个词汇。下面我们就来说说这个概念。

房屋开放日的主持方绝大部分情况都是卖家,主要是卖家为了加快销售,将房产开放给公众进行参观,了解,你不需要预约,你可以在指定的时间直接进入就可以了。

什么是房屋开放日

在房地产交易过程中,房屋开放日被定义为针对房地产或者其他住宅来设定一个特定的时间段开放给潜在的买家。

有关房屋开放日的定义主要针对是希望进行销售的房地产或者不动产,同时也包括卖家自行销售的房产。房屋开放日可以是针对任何的在售的的房地产,更多常见在新开发的社区中。

我们这里有一个定义叫做卖家自行销售,按照美国的当地产政策,卖家是可以不经过销售代理进行销售的,所以卖家自行销售的意思是这套在售的房产没有代理销售的 Agent。

通常来说房屋开放日有一些特定的用途和特点:

  • 房屋开放日的主要用途是在一个特定的时间段对房屋进行开放,并且希望对房屋的开放来吸引有兴趣的潜在买家。
  • 房屋开放日可能会将潜在有兴趣的买家转换为一个出价(Offer),同时也可以告诉周边的销售代理本地区有新房在售。
  • 从另外的角度来说,房屋开放日可能会花费卖家比较长的组织时间和精力,在线互联网的销售和信息可能更有效率。

房屋开放日是如何进行的

在房地产市场,销售和购买不动产是一个非流动性市场。有关流动性市场和非流动性市场的定义请参考:流动性与非流动性市场 – 市场能够轻松买入或卖出而不会影响价格稳定的能力。在买卖差价较小的情况下,此市场被描述为具有流动性。另一种测量流动性的方法是卖方和买方的存在数量,越多的参与者能产生越小的价差。非流动性市场的参与者较少,交易价差较大。

正是因为房地产的非流动性市场特性,每一个房产的销售与下一次的销售都不相同,与你邻居甚至是同一街区的房屋和住宅都不相同,因此我们可以认为每一次的房地产交易都是独一无二的。

在房屋开放日的活动时间内,卖家和卖家经纪人允许公众进入房地产进行参观并且可以向代理房地产经纪人提出任何需要知道的问题。卖家和卖家经纪人希望通过这种方式能够吸引潜在的卖家,并且希望潜在的买家能够进行出价。

大部分的房屋开放日都会安排在周末,例如星期天。同时在房屋开放日的当天,进行开放的房屋周边都会有相关的宣传招牌和广告。卖家或卖家经纪人通常都会保持在售的房屋是完整整洁的,以便于吸引更多的潜在买家。

有些卖家或者卖家经纪人也有可能会提供一些小吃或饮料。

房屋开放日的优缺点

针对希望加快不动产销售的卖家来说,一个房屋开放日通常能够提供吸引潜在买家的更多机会。

一个组织得比较好的房屋开放日同时也会给在售房屋带来人气,同时也能够吸引潜在的出价。大部分卖家经纪人会建议卖家在在售房屋上市后的第一个周末安排一个房屋开放日来加快房屋的销售。

尽管有时候房屋开放日可能不一定会吸引潜在的买家,但是也会给卖家带来一些好处。例如买家进行参观和了解后,买家通常会讨论一下他们希望的房产是什么样子的,这些反馈通常会让房屋销售经理人了解到目前在售的不动产有什么需要改善的地方。例如在售不动产的外部颜色,等等,这些都比较容易的进行修正来加快不动产的销售。

优势
劣势
吸引潜在买家 可能需要花费很多精力进行组织
提供反馈,能够让不动产销售经理人获得相关信息 在线的销售平台和信息发布平台可能更容易吸引潜在的买家

针对一些卖家,组织一个房屋开放日可能会带来跟多的麻烦。在房屋开放的当天,卖家需要给卖家经纪人完全的自由并且离开自己的房屋。这个可能会导致卖家需要提前安排自己的孩子和宠物。房屋的卖家通常需要妥善保管自己的私人财物,并且可能需要提前移动贵重的东西。例如家庭的照片等,这样能够避免潜在的买家想象下自己将来居住进来的情况。

基于安全的考虑,卖家需要允许很多陌生人进入自己的家中,这个会带来一些潜在的安全问题。

根据 全美房地产经纪人协会 NAR(National Association of Realtors)的数据表示,仅仅只要 4% 的买家参加了房屋开放日。这个数据与人们通常认为的情况相反,通常人们认为在周末几个小时的房屋开放日通常能够带来房屋销售。但是数据显示房屋开放日并没有带来显著的流量转换。

随着互联网技术的发展,很多在售的不动产在房屋进行开放日之前就已经发布在互联网上和各大搜索平台上了。潜在的买家已经可以通过互联网查看不动产的相关信息,包括照片,地理位置,地图等。互联网能够让房屋销售更加快速和广泛,很多卖家甚至认为房屋开放日已经过时了。

房产经纪房屋开放日

与传统的房屋开放日不同,在实际市场活动中还存在一个叫做房产经纪房屋开放日(Broker’s Open House)。这个房屋开放日只开放给房地产经纪人或者具有相关从业资格的人员,包括有贷款公司经纪人,估价师等。

房产经纪房屋开放日能够给房产经纪人机会了解在售不动产的信息。同时也能够允许卖方经纪人从同行中征求专业的建议和信息,以及对不动产的定价等等。

在很多情况下,房产经纪房屋开放日通常鼓励买方经纪人能够预约他们的潜在客户过来看房。

房产经纪房屋开放日相对于周末来说,通常是在工作日举行的。这样能够允许不动产不占用周末的时间也能够允许买方经纪人有更多的时间联系看房。

针对行业的 MLS 系统中通常都有各种房屋开放日的信息,包括有房产经纪房屋开放日。

买方可以做什么

买方可以在房屋开放日直接进入在售的不动产,不需要预约,不需要联系你的代理经纪人也不需要有任何准备。买方可以以省去预约经纪人看房的繁琐环节,直接参观房子,关于房子的疑问也可直接咨询卖方经纪人。

如果买方因为不了解美国的房产市场,对于美国房的特点、结构,如何报价、谈判不了解,可以利用 Open House 来摸底一下目标城市的房产状况。届时卖方经纪人则会在卖主家中展示房屋。

作为不了解美国房产市场的华人买家,可以省去预约经纪人看房的繁琐环节,利用Open House,直接参观房子,关于房子的疑问也可直接咨询卖方经纪人。如果房屋所在城市/小区刚好是自己的理想购房区域,Open House 的帮助更大,可以直观看到该社区的安全状况、受欢迎程度,直接比较房价等,会对于未来的出价、谈判带来一些参考意义和帮助。

买方可以通过互联网,报纸,以及开车路过等等获得将要举行房屋开放日的不动产信息。目前来说更多的是依赖互联网。

在过去的很多年,房屋开放日这一销售策略没有太大的改变,因为这个方法一直是有效的补充。尽管有随着互联网时代的来临,房屋开放日的作用已经大大减弱了,但房屋开放日这一策略的使用情况在过去的20年里一直较为稳定。

尽管时代已经改变,房产营销越来越偏重网络,房屋开放日这种形式的作用仍然重要。当然,在过去的几十年里房屋开放日的形式已经有了不少的调整。房屋开放日也日益成为一个营销平台,并结合奢华的鸡尾酒会、现场乐队、免费服务等等活动费方式出现。

 

https://www.cwiki.us/display/USRealEstate/Open+House

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