指涉及某一特定地块产权的继承人或其他方式的转让记录是前后连贯的，从政府授予或产权的原始所有人直至当前的产权所有人。从第一位土地产权所有人追踪到现任所有人的编年式记录文件。 为什么存在 Chain of Title Title 对比国内的就应该称为产权证了，中国境内的产权证是政府背书，同时因为中国有关资产的概念和定义大多是在改革开放后才慢慢形成的，早期的相关资产和地契大部都已经被收归国有了，因此在中国使用 Title 基本上都能保证产权的完整。 美国的产权关系比较复杂，因为美国的产权和地权通常说的是私有，你买个房子，突然有一天一个哥们跑过来说，这个地权或者产权是 17XX 年，由他祖宗的祖宗的祖宗持有的，并且还出示了当时持有的记录，那你现在不是很倒霉？凭什么我花了几十万的房子说给你就要给你呀。 这个时候 Chain of Title 就有存在的价值了。     因为 Chain of Title 记录了每一次交易的过程，所以可以证明你的资产是合法持有，并且使用的，在过户的时候，绝大部分人都会购买 Title Insurance。 这个时候保险就会介入帮你解决掉你的问题。在过户的时候，如果 Title insurance 不承保，那么说明这个 Title 可能会有问题，对普通消费者来说，只要有 Title Insurance 你就可以高枕无忧了。   https://www.usrealestate.io/t/topic/82

超额贷款是指贷款数额超过 Fannie Mac 和 Freddie Mac 允许的额度。 针对美国的普通住房贷款 Fannie Mac 和 Freddie Mac 都会给出一个贷款额度，在这个贷款额度内的贷款按照现行的市场利率来计算。 如果你需要的贷款超过了 Fannie Mac 和 Freddie Mac 给出的额度，那么你的贷款将被称为 Jumbo Loan ，而不再是 Conversion Loan。 通常来说 Jumbo Loan 的利率要高于 Conversion Loan，但 Jumbo Loan 给的额度更高。 相比于普通贷款，大额贷款将无法出售成为 MBS，放款机构将承担更大风险，所以对申请者的信用历史、负债收入比等有更高的要求。 什么是 MBS 普通贷款（Conversion Loan）是符合Fannie Mae 或 Freddie Mac这两家政府管控的企业要求的贷款。 两家公司进行住房抵押贷款证券化（Mortgage-backed security (MBS)，要求贷款额不能过大。 MBS 即 Mortgage Backed Securities，中文为不动产抵押贷款证券，是将金融机构的不动产担保抵押贷款，包装组合起来，移交给信托机构，由具公信力之担保机构如 GSEs (government-sponsored enterprises) 等来担保所发行证券以强化信用，提高证券销售。GSEs 所担保的证券被市场视为信用等同美国国债，甚至优于 AAA 级券。 经过信用增强后，划分为标准的单位，于资本市场中发行证券，向投资人筹措资金。 简单地说，就是银行将承做之相似条件之房贷送至 GSEs，当通过 GSEs 所要求之信用评等相关之规定，这些相似特性的房贷就集合发行MBS。 MBS 依照不动产类型，可分为 CMBS 与 RMBS 。 CMBS 为 Commercial Mortgage Backed Securities 的简称，即「商用不动产抵押贷款证券」； RMBS 为 Residential Mortgage Backed Securities 的简称，即「住宅用不动产抵押贷款证券」。两者的不同在于资产池中抵押贷款标的之不动产标的是商业用或住宅用地差异。 在美国，将近一半的房贷都证券化成 MBS，在次级房贷市场上流通。GSEs 亦负起活络次级房贷市场的责任。由 GSEs所 担保之房贷证券称为 Agency MBS。 次贷危机可以了解下。简单的来说就是美国的金融机构，包括银行可以将你的房贷作为信托放到次级市场上来流通，在 2008 年的时候，由于房价下跌，很多购房者无力偿还月供导致违约，进而由房地产市场蔓延到信贷市场，许多金融机构和他们的客户损失惨重，进而演变为全球性金融危机，成为了21世纪初世界经济大衰退的一个重要部分。 如何查询 按照美国的行政司法区划，是按照 County 郡来进行区划的。 每年 Fannie Mac 和 Freddie Mac 都会公布这个限额。 官方的查询地址为：Conforming Loan Limits | Federal Housing Finance Agency 针对 2021 年，当前的限额大部分的郡维持在 $548,250。 如果你不方便查询的话，请直接下载本主题的 PDF 文件，或者联系你的贷款公司，他们都会告诉你一个准确的数字的。 FullCountyLoanLimitList2021_HERA-BASED_FINAL_FLAT.pdf (2.7 MB) New Hampshire 新罕布什尔州的贷款限制为：     Massachusetts 马萨诸塞州的贷款限制为：   https://www.usrealestate.io/t/topic/81

气球贷款要求贷款人在一定短期内（通常是3年、5年或7年）全部付清贷款余额。这类贷款的利率可固定或变化。 大额尾付贷款的另外一种叫法又被称为“气球贷款”是一种比较特殊的贷款，它的贷款期限一般限制在短期(例如3的7年)内，但它的每期付款金额却是按照长期贷款(例如，15年到30年)来计算的。 这种计算一方面会降低每期的还款金额，但另一方面会在贷款期限结束时，积累一笔很大的金额，称之为大额尾付金额。大额尾付贷款的利率一般在大额尾付贷款期间是固定的。 这种贷款就和气球一样，在开始的时候比较小，但是最后却有一笔比较大的尾款。这笔尾款会要求借款人到期偿付的。 气球贷款的出现 在美国的房地产金融体系中，你的月供多少是通过你的收入比的体现的。 通常你的月供和还款压力不应该超过你收入的 50%，不同银行的要求是不一样的。这里的还款压力包括有所有的还款，如果你有信用卡，那么按照你信用卡的最低还款额度计算。如果你有车贷，那么按照你的车贷的月供计算。 当然还有地产税，地产税的偿付也是要计算到月供里面的。 这样算下来的的话，如果使用长期贷款比如说 15 年，你的月供比率可能会比较高，导致银行不放款。 解决办法就是提高首付减少贷款金额或者延长贷款年限。 如果延长贷款年限还是没有办法解决这个贷款比例的问题的话，那么需要考虑使用不同方式了。 气球贷”并不适合所有借款人，具有以下经济状况或贷款意愿的人群可以考虑选用“气球贷。 考虑中短期贷款的人，贷款期限一般为 3-5 年。 贷款前期每月的同定收入较低的人，借款人不能承担普通短期贷款的高月供，但是预计在贷款期末有一笔较大的资金进账，足以支付“气球贷”期末应付的较大数额的一次性清偿的剩余本金。 有更好的投资渠道，且投资收益率高于银行贷款利率，一段时间后预期获得本金和收益，一次性偿还剩余的贷款本金。 敢于承担风险的投资者，这样的借款人在贷款前期仅偿还较少的月供，贷款结束期末一次偿还剩余本金 需注意一点，想短期贷款而且有能力承担高月供的借款人不适合选择“气球贷”，因为上面可以看出，同样贷款期限的“气球贷”与普通贷款相比所偿还的总利息要髙。 针对中国的家庭来说，如果在贷款末期的最后偿付金额是可以在家庭范围内想办法解决的，但是又不愿意承担比较高的月供的话，气球贷款还是可以考虑的。 算法举例 假设你现在要一个 5 年的 Balloon Payment 贷款。 房屋的成交价格为：438K 首付为 20%：87.6K 当前贷款利率为：3.0%     如上面的图显示的。 你的实际贷款金额为：350.4K 你的月供将会为 1.478K 在 5 年后，你还需要支付给银行 313.005K。 这笔偿付金额还是比较高的，通常来说还是需要购房人能够比较准确的了解当前自己的经济状况。   https://www.usrealestate.io/t/topic/80

ALTA 是美国土地产权协会（American Land Title Association/ALTA） 的简称。这个组织是由产权保险公司、房地产服务及经纪人组成的全国性协会。该协会使用标准的产权保险表格。 在实际交易的过程中，ALTA 并不指的是 American Land Title Association 而是 American Land Title Association 定义的 Settlement Statement 表格。 在房地产最后过户的时候可能会使用一个称为 ALTA 的表格，这个表格的完整名称为：ALTA Settlement Statement，这个文件中对交易的支出和金额做出了标记。这个不是完整意义上的强制性法律文书，但是大部分情况都会用到，通常也会作为 HUD-1 的一个补充。 HUD-1 和 ALTA 以及 Closing Disclosure Hud-1 目前通常被用来作为房地产交易的主要法律文书文件，目前主要是用在现金交易的时候会要求直接签署一个 HUD-1 的报表。 Closing Disclosure （过户说明文件）最早是在 2015 年10月3日生效的，这个文书主要的目的是告诉买家需要注意和限制的一些东西。 ALTA 并不是为了替代 Closing Disclosure 使用，但 ALTA 将会对本次交易的相关费用，明细进行了列表，通常房地产经纪人将会在交易的完成后收到这个 ALTA，如果是现金交易的话，房地产经纪人就会收到 HUD-1。 ALTA 模板 ALTA 是 American Land Title Association 的简称，因此 American Land Title Association 提供的模板基本上就被称为 ALTA 了。 American Land Title Association 的官方网址为：ALTA - TILA-RESPA Integrated Disclosure (TRID) Resource Center 很多人可能都不会认真阅读上面的内容，其实最主要的还是左边的金额和右边的金额要对得上。     对买家来说，需要了解到要出多少钱，包括在房价款之外的费用都有些什么，有可能卖方会补偿一些什么给你。 对卖家来说，需要了解到能收入多少，交易过程中支付的费用是多少，支付给经纪人的佣金是多少，在这个时候佣金不会是比例，通常会是一个具体的数字了。 什么时候提供 ALTA 和 HUD-1 提供的时间是相同的，通常会在过户前的 1 到 3 天。 买卖双方都会有几天的时间来了解自己的费用情况，对买方来说，需要根据 ALTA 上提供的金额来准备最后的银行支票了。 在实际的过程中，我们都尽量避免当天提供 ALTA，因为有时候银行的 Cashier’s check 有可能当天做不出来，尤其是在遇到周末的情况，但是买卖双方都着急完成交易的情况下。因此，在交易最后完成之前，负责过户的 Closing 公司都会提前告诉买家需要准备的 Cashier’s check 是多少钱，然后买家需要尽快到银行根据给出的金额开出 Cashier’s check。 千万不要拖到最后一天才去做 Cashier’s check，因为你永远不知道银行那边会出什么问题，因为金额过大，很多时候银行都需要进行电话核实等操作，还是比较费时的。   https://www.usrealestate.io/t/topic/79

在最后过户的时候，买卖双都会收到一个称为 Settlement Statement HUD-1 的表格。这个表格是在 1974年房地产过户程序法（Real Estate Settlement Procedures Act, 简称RESPA）通过，将房屋过户程序中涉及的各项事宜标准化。其实这个表格同时也会提交给借款人或者所有相关的公司都会获得一份拷贝。     这个标题通常称为 HUD-1 有时候也会被称为 ALTA。买卖双方都会在正式过户的前几天获得这个表格的拷贝，并且在当天双方签字后成交生效。 美国住房与城市发展部将房屋买卖中涉及的结算表统一标准化，即HUD-1报告，此后全美国所有关于住家房屋买卖的交易都要出具这份表格，即HUD-1来作为房屋买卖交易的重要证据之一。 Settlement Statement HUD-1 表格 这个表格是由 U.S. Department of Housing and Urban Development（美国住房和城市发展部）提供的模板，所有的过户都会使用这个表格。 在表格上会逐条列出各项费用。这个表格的的目的是美国住房和城市发展部将美国所有房地产交易的结算过程统一标准化，已经签字生效的 HUD-1 是可以作为交易证据之一的。 HUD-1 表中的左右 2 个项目必须金额完全相等，其中对收费金额多少，定金多少，贷款多少，支付的费用是多少，包括你支付给你的房地产经纪人多少的提成都会明确标记。 其中还有其他的一些费用，包括有支付银行贷款的处理费，产权过户公司收取的费用，保险，税费都会逐一明确的说明。 什么时候会拿到 HUD -1 表格通常会在成交前 1 到 2 天发给双方进行查看。通常你的经纪人会在第一时间拿到这个表格。 一般来说经纪人在拿到这个表格会马上发给你进行核对，不论是卖方还是卖方，在从自己经纪人手上拿到这个表格后，请自行核对相关金额是否正确。如发现有不正确或者不属于自己支付的情况，请马上和你的经纪人说明，并且拿到更正后的版本。 如果没有疑问就可以签字了，通常签字过程的都是在负责交割的公司进行，签字的顺序一般都是卖家先签字，Closing 公司拿到卖家签字后的版本让买家签字。 空白版本 HUD-1 的样式和格式是公开的。 任何人都可以到 美国住房和城市发展部 的官方网站上下载。在最后成交的时候可能你看到的版本和这个版本在样式上有细微的差别，这是因为不同的 Closing 公司会使用一些自定义的图标等，但是内容是应该完全相同的，包括明细项目的标号。 标准格式的下载地址为：https://www.hud.gov/sites/documents/1.PDF HUD-1 检查点 对买卖双方来说最重要的就是左侧和右侧的金额应该是相同的。因为左侧标记的金额是买家，右侧是卖家。 对买家来说通常需要关注下： 成交总价是多少；保证金是多少，从银行贷款是多少，银行贷款收取的手续费是多少，Closing 费用是多少，税交到那个月并且费用是多少，有多少是 Credit 给卖家的，补偿卖家的燃料费用是多少等。 对卖家来说通常需要关注下： 成交总价是多少，如果有银行贷款需要偿还给银行多少，自己最后能收到的支票金额是多少，经纪人提成是多少，税费是多少，需要 Credit 给买家的或者相应的费用是多少。 通常来说很多人都会只关注成交价格和自己最后能拿到多少，其实还有些费用主要是交易税，和税务支付到那个月。如果卖家已经提前支付了地税了，在这里会有金额显示应该补偿多少给卖家，如果卖家没有提前支付地税，那么需要在交易的时候扣除相应的地税。对卖家来说还有一笔钱是支付给经纪人的佣金的，这个金额通常是一个比例最后算出来的。 另外一些相对不大的金额就是互相的一些补偿了，通常是燃料补偿，或者在房屋检查的时候发现了问题，由卖家补偿给买家的等等。 这些都会在这个表格上标记出来金额是多少。 对买家来说，如果是贷款的话，银行通常会收一些贷款处理费，或者申请费之类的，这些也会在相应的栏目中标记出来。 更多内容，请访问：https://www.usrealestate.io/t/topic/78    ，我们致力于提供更多准确和有价值的信息。

如果在资产交易的过程中发现了 Lien，也不要紧张，这种情况会经常出现的，这个时候你需要找到当前这个交易涉及到的 Lien 是什么类型的 Lien。 如何查找留置权 留置权是一个公共记录的问题，所以很容易找出你的财产上是否有一个记录。在美国大多数州，您通常可以通过县级记录员、文员或评估员办公室在线搜索。如果自行查找留置权是免费的。 但您可能需要支付少量费用才能获得报告的复印件，这些费用因 Country （郡）而异。美国的司法管辖是通常是按照 County 来进行管辖的，这个和中国国内通常是政府管辖的情况有所不同。 在实际操作的过程中，这部分的搜索通常是由产权公司，也被称为过户公司，英文可能叫做 Closing Company。 在实际成交之前，买家通常都会找一个 Closing Company 来对相关文书，Title 进行查找，找到潜在可能出现的问题。通常留置权都是在这一步找到的。有些心急的买家通常希望自己去找留置权，当然这种情况也是可行的，这样做的好处是避免在最后通过 Closing Company 找到后会影响到交易，可能包括有交易终止，交易延期等等情况。实际操作过程中，不少买家会自己去查找下，但绝大部分还是都交由 Closing Company 来处理的。 留置权在很多时候也可能是因为错误的原因导致的。 比如说原来的债务已经偿还完成了，但是留置权还没有被撤销等原因，这个时候通常都会需要资产所有人提供偿还记录或者相关的文件到当地的相关机构来申请留置权撤销。 在实际操作的过程中，买家都会被要求购买一种叫做 Title Insurance 的保险，通常这种保险都会保障买房在后续遇到 Title 问题的时候，由保险公司承担相应的风险。 找到了 Lien 怎么办 所有人都不希望在交易的过程中找到 Lien。     通常如果遇到这种情况也不需要过度紧张，首先需要搞清楚找到的留置权是什么，金额有多少，卖方是否已经支付了，如果卖方已经支付了并且申请过撤销了，有没有 Release（撤销）的凭证。 如没有支付，那么需要了解没有支付的金额是多少，如何进行处理，由谁来进行支付。 通常你的 Agent 都会协助你解决这些问题，这个时候需要买方，Agent 和 Closing Company 合作了解更多的详细内容，并且给出合理的处置方法。 有可能是在交易的过程中，由卖方支付，也有可能是卖方要求买方支付这笔资金。当然买方也有权利去终止这笔交易，或者采取一种双方都能接受的方式来继续推进。在这个过程中通常有一些协调的过程，最主要的议题为这笔钱谁出，出多少。 https://www.usrealestate.io/t/topic/77

留置权有很多类型，从大类上来说有 Voluntary 和 Involuntary 留置权。 这个可以从字面上来进行理解：Voluntary 就是自愿的，Involuntary 是非自愿的。 如果上面我们说的是贷款使用的 Lien 就是 Voluntary， 这种是你自愿申请的，银行不会主动的把 Lien 放到你的资产上，除非你主动申请。在你不履行义务的时候，债权人是有权强制拍卖，处置掉你的资产的。 我们买了房子，肯定是需要交税的，你的市政或者联邦税收而产生的 Lien 就是 Involuntary 的了。这个很简单就是这种 Involuntary 留置权是不以你的主观意志为转移的，只要你持有当前的资产，你就必须要缴纳税收，这种 Lien 不会因为你不愿意，或者不申请就不存在的。并且在资产进行交易的时候，Tax Lien 通常有最高的优先权。     针对上面的 2 个大类的留置权，我们可能会通常遇到下面的几种类型的留置权。 Tax Lien 通常这种这种留置权有最高的优先权，只要有交易，并且这种 Lien 存在的话，那么必须要先支付这笔资金。这种通常是由于未缴房产税而提交的税收留置权，包括当地财产税留置权以及美国国税局因错过联邦税款而提交的留置权。 Justice Lien 在美国在处理家庭关系，或者离婚，继承的时候通常是比较复杂的，因此有些时候可能还会有这种留置权的存在。判决留置权是由于法院判决你被欠对方的钱而导致的，它们可以包括与子女抚养费，未付信用卡债务和医疗费用相关的和解。 Construction Lien 当房主雇用承包商执行住房改善项目但未能支付他们的服务和材料费用时，会产生机械留置权。举例来说，房主的屋顶漏水了，房主找了一个装修公司来装修屋顶，花了好几万美元，但是房主可能因为没有钱了无法支付，或者因为其他什么原因拒绝支付，那么承包这个项目的公司就可以向法院申请以 Construction Lien。 这样在你对当前资产进行处置的时候，承包商就会通过这个 Lien 拿回来属于他们的资金。通常针对新房来说，建筑商可能也会申请建筑贷款，在这个时候也会有不同的留置权在当前的资产上。 房主们不太确定留置权是否属于他们的财产。 一个例外情况值得注意，如果你购买新建的房屋，承包商或分包商从未为他们的工作付款，他们可以在不通知购房者的情况下提出留置权。   https://www.usrealestate.io/t/topic/77

如果在交易的房产遇到了留置权（Lien），这是所有人都不愿意遇到的。但也不会是是世界末日，下面我们就对 Lien 进行一些简要的阐述以帮助购房者能够理解。 如果要从定义上说，下面可能是复杂的定义：在现行美国立法中，有两部重要法律对lien加以定义，分别为美国《统一商法典》（Uniform Commercial Code）以及《美国法典》第11篇（ Code of Laws of the United States of America，简称 U.S. Code，第11篇也被称为Bankruptcy Code，既《美国破产法》）。     很多人可能认为在美国买了房子所有的都是自己的，但事实上留置权可能像就像隐藏在海面下的礁石，在关键时候不合时宜的出现。 例如，在你看中一套非常满意的房子的时候，在最后 Title Search 的时候发现有留置权在上面，更糟糕的卖家可能自己都不知道。这种情况可能会导致交易无法进行，卖家无法按时出售，买家一脸懵逼。 什么是 Lien Line 的中文翻译是留置权。 用土话来说就是你的东西被抵押了，债权人通过法律途径对现在的房产申请合理的冻结。在当前房地产或者资产进行处置的时候，会在交易的时候有限满足债券人的诉求。 比如说，你的贷款。如果你的房子不是全款的话，银行将会拿走你的 Deed，你会需要按月偿还贷款，在这里银行同时还会放一个留置权在上面，在你的资产被交易的时候，银行需要获得他们需要的资金。   https://www.usrealestate.io/t/topic/77

每一年，新罕布什尔都在全美最宜居的区域（Best Places to Live）排名前十，很多时候都能够排在前3 。 事实上，很多时候新罕布什尔都被评为最适合家庭和孩子的区域。在新罕布什尔，从美丽的怀特山到海边，以及有各种登山徒步的道路进行选择。 你可以在新罕布什尔生活，同时也非常容易的到新英格兰最大的城市——波士顿去打发下时间。自从 93 号洲际公路完成扩宽改造后，到波士顿的时间有时候比从波士顿内花的时间还要少。这便影响了新罕布什尔这几年的房价也是水涨船高。 https://www.usrealestate.io/t/nh/72

这种房屋通常表示的是我们说的错层。 这种房屋通常因为建造相对简单，整体的造价不高而相对便宜一些而在美国房地产市场上面还是大量存在的。在 Split-level 房子的定义上最简单的查看办法就是当你从正门走进去的时候，通常会马上遇到一个楼梯，你需要通过这个楼梯来选择是否是上楼还是下楼。 如果是下楼的话，那么通常就是地下室了。 地下室一般都是属于可以 walked in 的那种，意思就是你可以从外面走进去地下室，而不需要通过楼梯来解决进入地下室的问题。另外一个最好的判断标准就是正门的高度与窗户可能不会在一个水平面上面，基本上会看到有上下的拆分。 主要特点 很多买家可能对这个样式的房子不是非常满意，主要原因是地下室做了使用的空间。在很多情况下的新英格兰地区，地下室的湿度普遍比较高，同时夏天比较阴冷，冬天其实还算好。 因为这种房子的地下室一般还是部署了供暖管线的。很多客户可能主要是从自己的舒适性来考虑的。这个样式的房子的使用舒适性可能并不是非常好，如果是有小朋友的家庭，一般家长都会太愿意让小朋友在地下室里面呆过长时间，并且进门就是楼梯需要进行选择，因此有时候可能会有点选择困难综合症不知道是上去还是下去。 当然也不是所有这种类型的房子都是不好的选择，如果有些设计比较合理的基本上也是没有什么问题。 外观和设计 例如下图显示的错层设计：     我们明显的就可以看到了房子被拆分成了上下层。 基本上可以确定的就是进去后就会有个楼梯进行分层了。 Split Level 这种类型通常有多层，通常在进门后都会有一个小的楼梯。正门对应的基本上都是 2 层之间。 正门面对的通常都是休息的区域，这部分休息的区域通常都会在地面以上的。在楼梯的往下走的部分，通常是一个地下室，这个地下室基本上也是完成了装修的，因为这样能够更多的增加使用面积。 往下走的高度通常也会在在地面水平以下 3 英尺左右。 另外一个比较重要的就是必须还有一个从外面进入地下部分使用空间的门，换句话说，在进入半地下部分的时候，你可以不仅仅依赖正门，而使用其他的门从外面进入。 https://www.ossez.com/t/split-level/13457