准确的说，每个 Agent 要求的方式不一样，你需要和你的 Agent 进行协调。     这个分时间段不同而不同。假设你现在希望将你的房产出售，那么你可以在出售之前找一些 Agent 问问，不同的 Agent 给的销售佣金可能有些不同。 对于一些资深 Agent，可能需要的佣金比例会稍微高一些。这个销售佣金的比例都是可以谈的，会有一定的浮动，但是也不可能有非常大的浮动，比如说你直接砍掉 2 个点，这个估计可能性不大。 一般来说你的卖房 Agent 会在将你房产数据上传到 MLS，获取你的 Deed 和相关房产信息的时候和你一并签署独家代理销售协议。 这个独家代理销售协议的时间也有可能是 6 个月，也有可能是你和他约定的时间。绝大部分情况是 6 个月的多。 Net Listings（固定销售价格房源）这个行为在 NH 州是违法的，在很多州也是违法的，具体情况要查看你所在州的法律。 Net Listings 的意思是，你对一个 Agent 说，我这个房子你卖多少价格我不管，我只要拿回多少钱就可以了。这个 Agent 可以拿着你这个房源随意标价。比如说你和一个 Agent 说我的房子，你给我卖掉以后，我只需要收回 30 万，如果你能卖 40 万是你本事，如果你能卖 50 万的话， Agent 能赚 20 万。 这种情况在美国很多州是违法的，具体需要以你房源所在州的法律为准。   https://www.ossez.com/t/topic/13349

在美国房地产中有没有返点。 按照中国人的思维习惯就是，我找你做事了，能不能拿点回扣呀，很多人在网站上考古后，就会看到有些人拿到 Agent 几百或者几千的回扣的时候沾沾自己，有些人因为自己的 Agent 没有给自己回扣又瞬间感觉损失几十个亿。 网络上的东西看看就好，建议是：不要因为自己得到了什么而到处炫耀，也不要因为自己没有得到什么而自怨自艾。 有时候需要辩证的看待这个问题，自己住得开心，买得痛快，不是这点返点可以衡量的。 行为合法吗 这个行为是合法的，但是不是在所有的州都是合法的。 具体合法和不合法的州，自行搜索下就行了，政策也每年不一样，所以没有办法给出一个准确的答案 私下给的回扣是非法的，如果 Agent 被告发私下给了客户回扣，如果总额超过 20 USD ，其中包括礼品卡，在 NH 将会被吊销执照。 在回扣合法的州，一般来说是：需要在房屋进入实际成交的最后阶段，通知负责交割的公司将金额做到最后的账单中，这个账单是对所有人透明的。在这个情况下，Agent 给你的返点是合法并且有效也不会受到追究。 算法 返点可能的算法，准确的说这个算法是网上找的，但是大致也能反映出一些东西。     这是一张可能让买家很 “心动” 的图。买一套 30 万的房子，买家可以拿到 3000 的返点，当然前提是，你的 Agent 同意的话。是不是很心动。 但是不幸的是，现实和理想总是有很大差距的。 首先现在的服务费没有 6%，现在的市场上 Agent 的 费用是 4%。 那么 Agent 所在的 Broker 公司能够拿到的就是 $6,000。请注意这个是 Broker 公司拿到的，不是 Agent 拿到的。 通常来说，没有状况下， Agent 能够拿到这 $6,000 中的 50 % 左右。因为 Agent 是需要为自己工作的 Broker 公司支付费用的。 假设你是从其他 Agent 那里推荐过来的，通常 Broker 公司还需要向其他公司支付 25% 的推荐费，那么实际上在最后清账的时候 Agent 到手的钱是大致在 $1,500 左右，可能更少，这个还不包括 Agent 带客户看房付出的车费，油费和使用各种平台上面的服务费。 如果 Agent 同意给买家支付 1% 的返点的话，到最后的结果是 Agent 倒欠 Broker 公司一笔钱。 换句话说你的 Agent 不但一分钱没有赚到，还倒挂 Broker 一笔钱。 同时每一个 Broker 公司的处理方式不一样，上面的算法只是大致的一个意思罢了。 同行 正是因为所有的交易都是需要公开的，如果对方 Agent 返点了，在最后的交易时候是能够看出来的。 那卖家也需要卖家的 Agent 返点怎么办呢？ 所以在给自己客户返点的 Agent ，有时候在同行的面前并不是非常好看， 通常说明这个 Agent 比较激进，也说明这个 Agent 为了获得客户有点饥不择食。 一般对于这种 Agent ，如果下次合作的时候，我们都会多个心眼，因为搞不好会影响自己的客户，还要和自己的客户去解释。 结论 在买房的时候是可以和自己的 Agent 讨论返点的问题。 根据实际经验，你可能得到的绝大部分回答就是 Agent 告诉你我们公司没有返点，很多聪明的中国人就会说，那我我什么朋友那里就有呀。 相信我，你能得到的回答大概率就是那你去找你的朋友吧。 Agent 和客户之间的关系是信任和互动，Agent 最大的作用是帮你找到你喜欢的房子，并且能够在购买的时候提出一些建议，同时也能通过 Agent 的服务，获得周边的一些信息，并且在搬家，装修或者其他的一些地方 Agent 通常也能够帮你给出一些中肯的意见。 我的建议是不要盯着别人口袋里的钱不放，如和 Agent 的关系处理不好，你和 Agent 之间也会缺乏一种基本的信任。有些钱是别人赚的，别人付出了服务，获得相对的报酬这个理所应当，作为客户的你，总不能让 Agent 赔本去帮你服务吧。 再说，在看房的时候，Agent 要开车过去，要约房，要和对方沟通，这一切一切都是成本。 本着坦诚的原则，想通过这篇文章能够给大家提供一个大致的方向，至于最后怎么操作都是自己的决定。如有不对的地方也欢迎指正。 和自己的喜欢的 Agent 成为朋友，并且大家以后互相帮忙不香吗？ 何必为了几百美元把自己搞得难堪呢，很多人在讨论返点的时候，可能没有算到 Agent 的算法，在市场不好的情况下是有返点的，但是可能真的没有 1% 这么多。 能拿几百就不错了，作为买家，你真的愿意为了自己省着几百块钱让 Agent 为你的服务大打折扣，甚至懒得和你合作吗？ 向 Agent 要返点，这笔买卖，买家真的是赚了吗？ https://www.ossez.com/t/agent-rebate/13348

从法律和法规的角度来说是不需要。在具体执行的时候，不同的 Agent 处理方式不一样。有些 Agent 会要求你先签合同才能带你去看房。有些 Agent 则不会太在意，纯当帮忙了，比如说我。     但是也请不要滥用对方的善良，有些人就想要用 Agent 拿钥匙看房，看了好几套以后却说我不喜欢，最后却是从别的 Agent 那里成交。 带你看房对 Agent 来说也是一笔支出，Agent 需要先从系统中申请看房的时间，准备一些有关房产的基本资料（也不能空着手去吧），对房产也要做一些了解，还要开车陪你去。本身这也是有成本和支出的。 针对我自己来说，如果是第一次接触，提出要看看房啥的，只要我不太忙，也没有和其他的事情冲突的话，我都会尽量安排时间帮你去处理，但有时候也没有办法安排到你需要的时间。就当大家交个朋友了，生意不在，情谊在嘛。 看房的过程也是互相了解的过程。你不想一开始就找到不好的 Agent，反过来 Agent 也不愿意一开始就绑定难缠的客户。 你和 Agent 之间的关系是信托关系，并不是简单的一个代理和非代理关系。 遇到过的一个比较奇葩的例子，一同事，他和一个美国人签署了一个 6 个月的独家代理合同。这个人每周都要看房，如果不看就说要投诉。更奇葩的地方是，房屋标价 30 万，他只 offer 10 万。按照信托关系，Agent 必须出 Offer，还必须提交给卖家。 Agent 想终止代理合同，这个客户就投诉到州政府了，州政府的判决结果就是在合同的 6 个月内，Agent 必须和这个客户合作。看着我这同事也满满都是泪呀。 其实就算最终成交的时候，你不打算从我这边走也是没有关系的，在开始的时候说清楚就好了。就直接说明下，我现在就想先看下房，我还没有想好是否买，或从哪里买。就当交个朋友了，都在外面生活，工作，都不易。但是诚实还是需要的，因为 Agent 和你是直接构成信托关系的，从一开始就不诚实的话，那也没有信托的基础呀。 希望大家都能最后成为好朋友。 有时候一些朋友，可能对这边的情况还不是非常了解，也容易带有国内的一些行为习惯，其实这些都是可以理解的，只是没有必要去刻意隐瞒和欺骗罢了。 另外，你也需要注意：没有必要将自己的所有状况不分轻重的全盘托出告诉 Agent，包括自己的敏感信息和家里的一些情况等等，这个也是没有必要的。 就事论事，只针对不动产和你房屋买卖需求即可。 https://www.ossez.com/t/agent/13230

在正常的情况下，一般是不建议同时签约 2 个 Agent 的独家代理情况。 但是，如果有 2个 Agent 同时存在，但每个 Agent 看的是不同的房子，是不是就可以避免佣金纠纷？ 回答 可以避免也不可以避免。 这个和独家代理合同的区域和时间有关系。 通常独家代理合同是不跨州的，这是因为很多 Agent 可能只有一个州的许可证，那么这个合同就涉及到地域管辖的问题。 举例来说，如果你和你的其中一个 Agent A 签署的是 MA 的独家代理合同，但是你和另外一个 Agent B 签署的是 NH 的独家代理合同。 在这种情况下，Agent A 如果没有 NH 的许可证，那么通常来说是不会存在问题的，因为 Agent A 本身就不能在 NH 进行相关房地产活动。 同样的，如果 Agent B 没有 MA 的许可证的话，Agent B 也不能在 MA 从事相关活动，在这种情况下基本上是相安无事。 如果 Agent A 有 MA 和 NH 的合同，那么你需要在和 Agent A 签署的时候就说明白，我只需要你帮我看 MA 的，那么你找 Agent B 看 NH 也没有问题。同样的反过来也是一样的。 Agent A 和 B 同时在同一个区域看房子 一个比较极端的情况就是我们找了 2 个 Agent 在同一个区域看房子。 比如说我们找了 Agent A 和 B 同时在 BOSTON 看房子，虽然 2 个 Agent 看的是不同的房子，但是这里就没有地域排他性了，只有时间排他性。 那么哪怕 Agent A 和 Agent B 看的都是不同的房子，但是最后假设是在 Agent B 哪里成交的，那么 Agent A 是有权利向客户追讨相关佣金的。 NH 合同示例 在 NH 和 Agent 的独家代理合同中的 Item 1， 有一个选项叫做 LOCATION：     在这个 Location 中限制了这个独家代理合同的服务区域，通常这个区域不是一个固定的区域，你可以在这里要求你的 Agent 限制服务器区域到一个 Town。 我们通常在这里使用 Southern NH（南部新罕布什尔），或者北部 Boston，或者 Boston 地铁通勤区，或者甚至到非常具体的一个 Town，比如说是 Manchester，NH。 总结 这个独家代理合同有 2 个要素，一个是地域排他性，一个是时间排他性。 在地域排他性不满足的情况下，会考虑时间排他性，如果时间排他性也不满足的话，那么哪怕是不同的房子，也有可能会被追讨最后的佣金。 Agent 服务的区域比较固定，因此如果一些区域 Agent 不熟悉的话，他们可能会将你的 Ref 到他的同事或者比较熟悉的 Agent 那边去，由那边的 Agent 帮你处理。 那么你的独家代理合同就由被 Ref 的 Agent 和你签署了。 因此这个独家代理协议通常是能够保护双方的利益，为了双方的合作下去，如果你有使用不同 Agent 的想法，通常来说和 Agent 进行一些有效的沟通，都能够比较顺利解决问题。 https://www.ossez.com/t/agent/13347

在一般的情况下，Broker 都会配置有 Manager。这个 Manager 是负责管理旗下的 Agent，经理管理范围是有一定区域的，经理也可以处理在实际操作中遇到的一些问题，同时还有可能对 Agent 提交的合同进行审查，在公司的内部进行确定合同有没有违规。 如果和你合作的 Broker 在当地比较大，或者比较有影响力，一个 Office 的经理可能需要管理上百号 Agent，而且公司还有多个区域性的 Office。你的问题在这种公司一般会得到比较妥善的解决。     当你与 Agent 在代理合同执行期间遇到问题的时候，你可用先和 Agent 进行沟通，大部分问题都可以通过有效的沟通来解决。 如果你发现你和你的 Agent 完全没有办法沟通，也无法达成任何共识，你和你的 Agent 代理合同还在合同期内，并且离合同过期还有比较长的时间，你也实在没有办法和这个 Agent 再合作下去了。 你可用选择向 Agent 所在的 Broker 反映，联系 Agent 所在的 Manager，直接电话，电子邮件到 Agent 所在的公司都是可以的。你可以在电话或电子邮件中陈述事实，说明你为什么不喜欢这个 Agent。 在美国是非常保护消费者的，你完全不需要有任何顾虑。比如说因为 Agent 对你的私人财物造成了损坏；Agent 老是找不到；Agent 不能按时提交 Offer 导致你看中的房子被别人抢走了；甚至更极端的我觉得和 Agent 没法合作（切忌不要人身攻击，也不要涉及到种族，信仰等方面）。 一般来说，Agent 所在的公司或者经理都会很快的协助你解决这些问题，如果你希望更换 Agent，Broker 也会协助你进行处理，也有可能在你和 Agent 之间进行一些协调。 针对地产公司不是大公司的情况 因为美国房地产中 Agent 和 Broker 的关系，某些地产公司的规模可能不是很大，也就几个人组成一个地产公司（最小的时候，可能就只有 1 个人）。这种情况下你的投诉和意见可能没有办法非常快速和有效的解决。那么你在沟通实在无果，并且非常郁闷的情况下，你可以向州政府一级的 Agent 和 Broker 管理机构进行投诉。 在最开始你对 Agent 进行选择的时候，你不仅仅需要对 Agent 本身进行一些考察，你还需要对 Agent 所在的公司也进行一些考察。了解一下公司的经营规模，经营状况，口碑等。进行综合考察以后再确定是否和 Agent 签署独家代理合同，先在做点功课，避免后面给自己带来不必要头疼和麻烦。 州政府投诉 州政府一级的管理机构在接到你的投诉后，一般会有几种情况： 管理机构会根据情况责令改正，或者认为你的投诉缺乏依据，或者要求举行听证会。不管是何种情况，如果你进行了州政府一级投诉的话，你都会得到书面的回复。针对 Agent 代理关系向州政府投诉的情况不多（也是存在的），因为绝大部分房地产公司都会妥善解决。并且州政府级别的投诉解决非常耗时，基本上都是好几个月，等投诉解决下来了，你和 Agent 的代理合同也过期了。 州政府一级的投诉更多是针对在房地产在交易的过程中出现了严重问题，比如说 Agent 渎职，造成客户严重经济损失；Agent 泄密导致房屋低售；在房地产交易过程中有严重的违规，比如说 Agent 私自将保证金账户存入个人账户，并且挪用了购房款等行为。 协商解决 如果你实在是怕麻烦，或者也懒得折腾，你可用先尝试和 Agent 终止合同。你可以主动和 Agent 说，因为我对你的服务并不十分满意，我想提前终止合同。 对大一点的公司，这种情况有时候会有经理主动介入，因为公司也不愿意失去你这个潜在客户，因为 Agent 服务的问题导致的客户流失，公司也是不愿意看到的。 如果你实在是懒得搭理了，最懒癌的办法就是等合同自动过期失效就可以自动解除了。这个等待阶段，你可以去找一些你喜欢的 Agent，但是不要在合同期内和其他 Agent 签署代理合同。 https://www.ossez.com/t/agent/13345

从法律角度上来说并没有完全禁止这样，但是我们不建议你这样做，其实这样做的意义也不是非常大。 你和经纪人绑定的时间是有限制的，通常是 3 个月到 6 个月。这个称为 exclusive agent relationship。 你可以在与一个 Agent 签署独家代理合同，并且还在合同生效的时间内与其他的 Agent 签署独家代理合同。比如说你和 A 签署了独家代理合同，然后 2 个月后又和 B 签署了独家代理合同，当你在和 B 签独家代理合同的时候，你与 A 签署的独家代理合同还没有过期。 一般来说，所有 Agent 在和你签署独家代理合同之前都会问你：是否在与我签署独家代理合同之前与其他 Agent 签署了独家代理合同？如果有，那么你与其他 Agent 签署的独家代理合同是否已过期？ 如果你的 Agent 没有问上面的那个问题，也没什么关系，因为这种情况大家都还是有基本的共识，都会避免多个独家代理合同情况的发生。 针对上面的情况，如果你在与 B 签署独家代理合同的时候刻意隐瞒，B 也是没有办法进行求证的。因为这个合同关系是属于公司内部的合同和资料，是不会在 MLS 系统上公开的，尤其是针对买方的代理 Agent。如果 A 和 B 同属一个 Broker 的，在后期还是有机会被发现的。如果 A 和 B 属于 2 个完全不同 Broker 的话，B 在和你签署独家代理合同的时候也是没有办法求证的。 基本上这个全靠自律和自觉。 如果你刻意隐瞒，那么就很明显的在合作还没有开始就出现了诚信问题。我们坚决不赞成撒谎。因为这样对双方都没有任何好处。 在社会行为准则中，诚信是很重要的组成部分，更何况这种方式的撒谎和刻意隐瞒没有任何意义，在后期也会很容易就被发现了。 另外，如果在合同期内，你最终和 B 完成了交易，A 是可以通过合同来向你追溯属于 A 自己的佣金。你等于需要支付 2 份佣金，如果你是买方的话，本来你是不需要支付佣金的，因为这种情况，还额外的需要支付佣金，在经济上也对你造成了损失，这样做更加没有意义了。 如果你对服务你的 Agent 不满意，希望提前解除，你就直接找 Agent 所在 Broker 的 Office 经理就行了。基本Broker 内部会帮你解决。有些 Broker 很小，可能老板员工就 2 个人，这个时候你可以选择提交申请到 州的 Commission，让他们帮你提前解决就好了。 NH 的合同样本 在 NH 的合同样本中注意下 Item 3。   上面的 Item 3 就明确说明了合同的有效期。 在上面文档上有一句话是，针对已经执行的合同，这个代理协议的有效期将会延长到合同上标记的 Closing Date。 这句话的意思就是，如果你和现在这个 Agent 有一个正在执行的合同的时候，Agent 和你之间不再需要再签一次 Exclusive Buyer Agency Agreement 了。现有的代理合同将会自动延长到你的购买合同的的 Closing Date 为止，哪怕现在的这个 Exclusive Buyer Agency Agreement 已经过期了。 合同中的 Pay 数字，就是房地产公司可能会要求你先支付多少钱给他们。 这个意思是，不管是否最后有成交的合同，作为客户的买家都需要先支付特定的金额给房地产公司。这笔支付的金额是不退的（non refundable）。 如果这里的数字是 0 的话，就表示你不需要为你房地产公司为你在合同有效期内提供的服务预先支付任何金额。 https://www.ossez.com/t/agent/68

这个通常被简称为 Email Update 或者邮件更新。 通常 Agent 都会为自己的客户或者朋友通过自己公司的平台上设置一个邮件更新。Agent 服务的区域是比较有限的，尤其是一些小的房地产公司，通常他们只在一个比较小的区域内进行活动。 在美国现在的州结构中，通常也没有完全的跨州系统和平台，因此很多邮件更新通常只能是在一个特定的区域，比如说一个特定的邮政编码地址，城市，或者郡（County）等。如果需要设置跨州的邮件更新系统，你可能需要分别找不同的公司设置，或者有些公司具有跨州 MLS 系统的访问权限，通常会将 多个州的 MLS 系统进行合并。 邮件更新的流程图：     房地产经纪人，通常会在系统中自己的客户设置邮件地址和查询条件。 如果你不希望通过 Agent 设置你的邮件更新的话，你也可以通过第三方的平台进行设置，例如 Zillow。     在 Zillow 的查询结果显卡有一根选择叫做 Updates，Zillow 能够让你将查询条件保存，然后如果在保存条件中的房源状态有了改变的话，Zillow 会发送邮件进行通知。 很多正在准备购房的用户，可能并不希望了解太多有关已经成交的房产信息，更多的是希望了解新上市的房源和有价格变动的房源，因此你的 Agent 帮你设置的邮件更新可能更有针对性，相对 Zillow 这种大海捞针的数据，更加能够让你了解更多的房源。 https://www.ossez.com/t/topic/13331

Ceiling Fan 在美国家庭中更多是装饰和照明作用。 在没有空调的房间内使用 Ceiling Fan 也能起到一定的降温作用，哪怕就是在有空调的房间如果使用吊扇也能起到一些调节室温的作用。 Ceiling Fan 的作用 吊扇起到的装饰作用可能比实际作用更多。 在很多中国家庭没有空调的时候多会选择吊扇来进行降温。美国的不少家庭都会安装空调，其实不管在美国还是在中国，在使用空调的时候如果还能配合一点小风可能会更加舒适。 因此美国的吊扇多起到照明和增强一点点室内空气循环，并不完全使用吊扇来降温。 Ceiling Fan 的选择 Ceiling Fan 通常比较好选择，需要考虑一些因素就是你的层高，是否需要照明和你希望吊扇的大小。     其他的一些辅助功能也是需要考虑的，比如说是否带有遥控呀。 基本上选择几个大的品牌是不会错的。 一些人觉得这个吊扇又不是什么高科技产品，也不需要太贵的。其实这个想法是没有毛病的，但需要注意的是一些过于便宜的吊扇可能在使用的时候因为制造的问题，导致震动过大。 还有就是如果安装或者吊扇本身的问题也会导致噪音过大，同时美国的房子很多时候都是木结构的，如果不平衡会明显感觉到震动。 因此建议在选择 Ceiling Fan 的时候如果想选择经济实惠点的话，建议选择中等价格偏上一点点的即可。 https://www.ossez.com/t/ceiling-fan/13308

Sump Pump（污水泵），如果从字面来理解的话就是将污水排到室外的一个设备。 其实 Sump Pump 是一套系统，通常安装在地下室的最低处，泵只是这套系统中的一个组件而已。如果能够了解下地下室的构造和问题，就会明白这个设备是干什么的了。 地下室的问题 地下室最大的问题就是水。 目前地下室通常使用的材料都是混凝土，混凝土开裂是非常常见的情况。混凝土在常规静、动荷载及次应力下产生的裂缝称荷载裂缝，归纳起来主要有直接应力裂缝、次应力裂缝两种。直接应力裂缝是指外荷载引起的直接应力产生的裂缝, 次应力裂缝是指由外荷载引起的次生应力产生裂缝。 荷载裂缝特征依荷载不同而异呈现不同的特点。这类裂缝多出现在受拉区、受剪区或振动严重部位。但必须指出，如果受压区出现起皮或有沿受压方向的短裂缝，往往是结构达到承载力极限的标志，是结构破坏的前兆，其原因往往是截面尺寸偏小。 因为地下室在地下，只要混凝土开裂了，下一步就是水会随着裂缝漏进来。 如果地下室排水做不好的话，通常会一片汪洋，比如我们常常看到暴雨后地下车库被水淹的情况，通常也是雨水过大，超过了排水设计的能力。 Sump Pump 在美国家庭中，如果有地下室的话，为了解决这个问题，会考虑安装一套 Sump Pump 的系统。 Sump Pump 是一套系统，首先包括有水收集装置，如果水收集做不好的话，换 Sump Pump 是没有任何意义的。 所以 Sump Pump 通常安装在地下室的最低处。 它能有效的防止过多的地表水（比如雨水/雪水）和地下水倒灌进入房子。 绝大大多数的 Sump Pump 都安装在一个蓄水池里。当蓄水池的水位达到一定高度后，水泵就会启动，将多余的水排出到屋外，从而保障地下室干燥。 所以 Sump Pump 是一套系统，如果水收集做不好，考虑 Sump Pump 是没有任何意义的。 举例来说，如果 Sump Pump 没有安装在最低的地方，结果会导致 Sump Pump 收集不到任何水，那你装泵也起不到效果。 Sump Pump 工作原理 Sump Pump 的工作原理非常简单，在 Sump Pump 中有一个压力感应，或者利用水导电的特性使用电源感应端子。     当水位到达一定水平后，水泵会自动启动，然后将储水池中的水泵出外面，这个工作原理和空调冷凝水泵的工作原理是一样的，只是 Sump Pump 的功率更大。 当水位低于定义水平后，水泵将会自动停止。 这样设计的原因是 Sump Pump 的抬升高度可能更高，排出水的距离更远，如果水泵效率不高的话，可能没有办法达到需要的距离或者当地下室出现短时间大量水的时候，超出水泵的泵出能力。 测试 Sump Pump 要对 Sump Pump 进行测试非常简单。 将储水池中加入足够多的水，如果水泵能够自动工作并且停止，同时检查下室外看有没有水被泵出。 如果有的话，说明系统工作一切正常。 这套系统不是必须的，当然有比没有好，通常房屋保险在进行估价的时候也会考虑这个设备而给出不同的价格。 如果你的房产在 flooding zone 的话，这个装置可能会最终影响到你的保险。 https://www.ossez.com/t/sump-pump/13307

当一套房产在成交后状态会显示为 Closed（交割）。这个状态表示的是在房地产交易过程中所有的过户交易都已经完成。 在商业地产中可能有一个概念显示为已出租，那么系统中的状态应该会显示为 Closed Leased（出租交割）。这个状态表达的意思就是房源已经被出租交割成功了，这套房源的所有交易过程都已经完成，同时完成了所有的过户交易。 如果你使用了贷款的话，你的贷款公司也将会收到过户交易成功的所有文档，同时你的贷款公司在过户交易的当天，会将你申请并且贷款公司同意的款项打到卖家的账户中。 这个转账可以是银行承兑支票，也有可能是银行电汇。目前来说使用电汇的方式更多一些。 IRS 和税 如果卖家是美国的一般纳税人，买家应该会收到全部的款项，买家需要在年底的时候进行报税。 如果卖家不是美国居民或者不是美国一般纳税人，也没有美国绿卡。在这里有可能会被要求扣除交易金额的 15% 以便于支付 FIRPTA 法案规定的税收义务。当然这个 FIRPTA 是可以申请豁免的，一般来说有一个 183 天的测试规则。如果你的交易成交后，不幸被 IRS 要求将 15% 进行扣留，那么你还可以申请豁免，或者申请提前取出。 这个扣留的定义不是 IRS 就直接扣住你的交易金额不给你了，主要的原因是你是外国人，你可能在成交后马上资产转移而逃避了美国的纳税义务。因此 IRS 为了避免这个情况，会要求先行扣留 15%，然后你再向 IRS 解除扣留。 当然这里还有一个 183 天 测试，以确定是否需要进行上述的扣留。 FIRPTA FIRPTA 的全称为：Foreign Investment in Real Property Tax Act。 “ FIRPTA ”是1980年开始实行的“外籍人士投资房地产的税务法案”的缩写(Foreign Investment in Real Property Tax Act),美国联邦政府制定该法案以向「外籍人士」出售在美所持有房产时征收联邦税金。 这里的 [外籍人士]，是指既不拥有美国绿卡，也不是美国公民的人。 FIRPTA 有趣的地方在于它让购买方进行代扣代缴。更具体地说，从外籍人士那里购买房产，购买方有义务代扣代缴的15%的税金（房产的实际价格），缴纳给国税局，以确保外籍人士实际支付了联邦税。 上图是可能遇到有关买家可能需要缴纳的税收义务。 针对买家，可以使用下面的图来判断自己是否满足美国的 IRS 税收义务。 相信应该没有什么人愿意去缴纳获得收益的税收，但这个在房地产交易中是没有办法避免的事情，主要是针对非美国居民的扣留 15% 有点麻烦，但如果你在美国待的时间足够长，这部分的税收是可以豁免的。 https://www.ossez.com/t/mls-closed/13284