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在美联储疯狂加息的情况下，买家的购房意愿其实是被抑制的。 因为谁也不愿意多付那些利息，对于不是马上需要购房的客户来说，他们觉得是可以等一等的，没有必要在这个时候入手。 有客户希望给看看近期的市场。 我们针对邮政编码地址：03303 拉出了去年这个邮政编码地址成交的 20 套房子。 可以从下面成交记录的表中看看     整体来说，房市还是比较火爆的，大部分在 2000 SQFt 左右的房子都会多多少少会加点价格售出。 但是 3000+ SQFt 的房子就没有那么容易了，成交价格比挂牌价格少了 2 万多的。 算一下平均成交价格是 170/SQFt 左右。 当然这个是一个平均数的价格。 具体的成交价格和你的房子的状况，新旧程度有关，在这个价格上可能会有一些微调。 总结 在 2023 年开始的阶段，房价现在还在买卖双僵持。 不像 2022 年年初的时候，那个时候绝对的卖方市场，一套房源拿到 20 多个 Offer 都不是事。 现在双方都在看。 市场是一个无形的手，至于这个手往那个地方走，看看 2023 年 1 月份的的美联储是否加息，也许会给我们带来一点点思路。 https://www.visafn.com/t/topic/219

下图对美国 Foreclosure（法拍房） 的启动流程进行图表的表述。     如上图所表示的，通常来说只要进入 Foreclosure 流程，最主要的目的就是尽快将房子卖掉。 在将房子卖掉的时候还需要尽量保障债权人的利益最大化，在最开始的阶段，原房产持有人还有一些可以解救的办法，在后面的阶段原房产持有人就没有太多的选择了。   https://www.usreio.com/t/topic/141

Foreclosure，在房地产中的定义通常法拍房。实际上 Foreclosure 产生的原因就是房屋的所有人因为自己的原因导致违反了借款条约而被银行强制拿到市场上来销售的房产。 其中最主要的原因就是没有按时支付贷款。 在 Foreclosure 的过程中，买方通常需要与债权人（银行）进行沟通，并且交易需要得到债权人的同意和许可，在这种交易过程中现金通常有更多的有时候，Foreclosure 的价格通常会比较低，但 Foreclosure 的房产可能有很多问题，对于首次购房者或者不具备修葺能力的人来说可能坑比较大。 Foreclosure 的阶段 通常债权人为了利益的最大化，针对出现问题的资产处理会有好几个阶段。 Foreclosure 的房产通常有 3 个阶段，这 3 个阶段的划分主要是根据时间的划分和谁持有这个房产的划分。 Pre-foreclosure 这个阶段主要是借款人出现了没有按时支付贷款的情况。 一般来说银行都不愿意走到 foreclosure 的这个步骤，因此银行也会给借款人一些宽限时间让借款人进行相关处理。 Notice of Delinquent （欠款通知） 这种情况通常是因为借款人没有按时还款，可能是忘记了，也可能是出差了没有来得及处理等。 在这个时候银行通常会给借款人发一个通知，通知借款人尽快还款。 Notice of Default（违约通知） 如果借款人经历过上面的通知后还置之不理，债权人通常就会发出违约通知，这个时候借款人如果及时偿还所有欠款，那么银行还是会通融的。 如果借款人这个时候没有足够的资金来偿还借款，或者市场价格调整，房价下降过快，借款人不愿意偿还欠款的话，借款人可以和银行商量进行 Short Sale。 Short Sale 的意思就是销售价格少于银行的债务，short 是 short 钱。 银行通常会运行借款人以这个价格出售，就算出售后的价格都没有办法偿还银行债务的话，银行通常有可能会免除借款人的债务，这个在 Mortgage Forgiveness Act 有规定。 Foreclosure 正式进入 Foreclosure 程序了。 银行就会发出拍卖通知 (Notice of Sale). 一般在通知发出 21 天后进行公开拍卖。 既然拍卖，买家就有可能占到很大的便宜，因为银行想尽快收回自己。但是买家的风险也相当大。 买家没有机会检查房子，对房子有无其他债主或是否欠税等一无所知，却要当场拍板，并付现金。房子过户后，银行不再负任何责任，买者自己担当所有的风险，大部分情况就是按照 ASIS 来卖。 Post-foreclosure 这时候银行也非常倒霉了，拍卖没有卖出去，Short Sale 也不行。 这个就是我们说的房子砸自己手里了。 银行当然不愿意在这个时候还天天拿着没有用的房子交税，银行这个时候会将房子马上挂牌进行销售。 这类房子叫做 REO（Real Estate Owned）。REO 交易过程与一般售屋过程一样。经纪人可以帮助您寻找 REO 房。买 REO 房没有 Short Sale 的麻烦和不肯定，也没有拍卖房那么大的风险。 然而有利必有弊，REO 的价格自然没有前二者低。 和其他普通销售的房产不同的时候，这个时候是银行拥有这个房产的所有权，所以你实际打交道的就是和银行了。 总结 Foreclosure 是一个比较长的过程，从上面的步骤来看所有过程走下来可能要半年到 1 年的时间。 如果你需要购买 Foreclosure 的房产，最大的问题是因为房产已经没有人居住了，通常来说都会面临比较大的问题，比如说屋顶漏水导致所有墙面损坏，你需要重新弄。 比如说水管被偷走，电源短路出现问题等等。 想想一下一个房子大半年都没有人住，也没有人管理，有时候也会成为流浪汉和吸毒者的乐园。可能所有电器和设备都没有办法使用，所以这种潜在的风险也是需要考虑的。   https://www.usreio.com/t/topic/140

在社区中有朋友问到了一个问题称为 Off Market 是什么意思。     本页面就对这个 Off Market 进行一些简单的阐述。 定义 要知道 Off Market 是什么就需要了解这个东西是干什么的。 关键词是 Market，什么是 Market？要支持我们每天搜索的房源的源头的源头是哪里，常用的搜索平台例如 Zillow，本身是不会去到每个州去查询房源的，其数据来源其实是 MLS（Multiple Listing Service）。 每个州都会有一个或者多个 MLS 系统，在纽约市，甚至一个小区域都会建立一个 MLS 系统，只要满足一些规定就可以建立 MLS。 因此 Off Market 对于的意思就是： 不进入 MLS 系统的在售房源。 On Market 的意思就是进入 MLS 系统的房源。 Off Market 房源多吗 根据 National Association of Realtors (NAR) 2019 年的销售记录，差不多有 10% 的房源是通过 Off Market 销售的。 Off Market 的销售数量很多时候可能会大于大家的想象。 Off Market 房源解读 Off Market 的房源出现有很多的原因，大致情况可能有下面几种。 卖家意愿 有时候，卖家不愿意让太多人知道自己在卖房子，或者也不愿意很多人到家里看房子，尤其是当前 COVID-19 大流行的情况。或者因为家里有病人或小孩，特别不愿意让很多人到家里看房子。 有些人的房子是出租的，房东不愿意自己的租客了解到自己在卖房子，因此他们也可能会选择线下销售。 卖家也可能也因为市场销售预期，比如说卖家并不是着急销售掉自己的房子，但是又有这方面的想法，因此卖家可能想试试市场。 还有其他的一些情况，卖家往往会选择 off market sale （线下交易）。 卖家经济因素 有些卖家因为经济上可能出现一些困难，必须在很短的时间内拿到钱。 上市销售需要一定的准备，比如说要清理现有住房，并且需要进行一些修整，卖家没有时间去等，他们可能需要马上一笔钱。 有时候卖家想省点中介费的心理预期，也会导致卖家会选择 Off Market 销售。 社区因素 Off Market 通常会在一个社区小范围比较多。 如果你搜索 Off Market 市场，通常在华人或者某一族裔聚集的地方会比较多，比如说加州的湾区，麻省的昆西等。 因为在这个社区的人族裔比较单一，通常都互相比较熟悉，有些人在小群里面说我有什么要处理，有没有接手的，如果有的话，这个房子其实就不需要上 MLS 系统了。 Off Market 对买家的意义 很多人可能会觉得 Off Market 就意味着会便宜，至少我可以便宜一些交易中介费。 其实 Off Market 和便宜不能简单的画一个等号，有时候和卖家的心理预期，当前市场行情都会有很大关系。 相对 On Market 来说，Off Market 的信息或者数据更加不透明，因为不透明可能会导致一些潜在的情况在看房和成交的时候没有办法发现，这个可能需要买家火眼金睛才行，但这个显然是有点困难。 总结 对 Off Market 的房源，买家应该抱着一种可遇不可求的心态。 如果有这方面的机会，当然更好，去看看不是坏事。 但不建议就是无脑的去寻找 Off Market 房源，一套当前市场估价的 50 万的房源，不管再怎么便宜，也不是那么容易就便宜几万块钱下去的，尤其是在当前卖家市场的大环境下。买家同样还需要和卖家进行沟通和讨价还价。 买家便宜得多，卖家就赚得少，市场是一只无形的手。   https://www.usreio.com/t/topic/138

在社区中，有朋友问：美国的房产税是怎么算的？比如说 110万房子，9.64 地产税。每月要付多少税？ 基本概念 有道是，前人早就说过，在这个世界上只有死亡和纳税是无法避免的。     在美国持有房产的长期成本中，房产税就是一个大头了。下面对房产税计算用到的概念简要说明下。 税率 房产税的税率你可能会看到一个小数点的数字，这个数字是 Mill Rate。 比如说上面的问题问的 9.64 的地产税，那么税率就是 千分之 9.64。 Mill Rate 是使用千分之几的定义，因为 mill 的英文定义为： A mill is one one-thousandth of a dollar，翻译成中文就是每一千美元。 按多少钱征收 很多人在美国购买房产后，都会问一句我房子是 100 万美元成交的，那么我的房产税是按照 100 万征收的吗？ 实际上不是这样的，通常用于征收税收的价值有时候可能会少于你成交的价格，同时市政会根据情况对你的房子的征税价值进行调整。 具体按照多少钱征收，在你收到市政 Tax 部门发给你的税单上可以看到。 有些地区，可能会按照市政价格的某一个比率进行征税，那么你需要乘以这个比率后才是实际征收的价格。 比如说，一套房子位于 Charleston, WV，市政通知你按照 60% 进行征税。 那么 一套 100 万的房子，需要征税的金额是 60 万。 在美国绝大部分情况都是 100% 征税的。 征收几次 通常来说，地产税会征收多次。有时候是按照半年，有时候是按照季度。 NH 通常是 2 次，你会在 6 月和 12 月左右分别收到由市政发给你的 Invoice，提醒你缴纳房产税。 在 MA，可能是 4 次，比如说 Town：seekonk, MA 将会按照下面的时间寄送 Invoice 进行征税。 First Quarter (July, August, September)…August 1st Second Quarter (October, November, December)…November 1st Third Quarter (January, February, March)…February 1st Fourth Quarter (April, May, June)…May 1st 具体征收几次，通过搜索引擎搜索你所在 Town 的 Tax 部门就可以查到，这个信息是公开的。 比如说你要查询 waltham, MA 的，你就直接搜索 waltham, MA tax 就会带你到市政的主页。     上面会明确告诉你会在什么时候收到账单。 抵税 你缴纳的房产税是属于property tax deduction，你可以用这个金额来进行税务调整。 具体怎么调整，如何做税，或者是能调整多少，你可能需要联系你的 CPA 来帮你解决。 成交的当年税怎么算 这个问题我们就不在这里展开讨论了。 简单来说在成交当年是按照你实际持有这个房产的天数来计算的。 大致就是算出年度税金后，除以 365，然后乘以你实际使用的天数，这个天数是 Closing 那天，而不是合同执行的那天。 上面方法算出来的结果就是你应该支付给市政的税的金额。 税率会变吗 房产税的税率每年都会调整下，有些 Town 往上调，有些往下。 具体到每年可能都会有些小浮动，整体感觉肯定是越调越高。 算法 通过上面的介绍，你应该会拿到 2 个数据，一个是征税的价格，和税率。 假设我们 110 万的房子是按照 110 万价格征税，税率是 9.64。 在计算的时候，需要将 9.64 除以 1,000，也可以直接将你的征税价格除以 1 千。 那么一年，我们需要缴纳房产税为： 110(万)*0.00964 = 1.0604(万) 那么每一年需要缴纳的税为：10,604 那么每个月为：10604 / 12 = 883.66 如果按照每年 4 次账单的话，每次账单上的金额为： (10604 / 12) * 3 = 10604 / 4 = 2,651 上面的算法是大致的，具体你收到的金额可能有偏差，这是因为有些 Town 会按照天来计算，有时候月份的天数多一点点，有时候少一点点，但通常不会差太多。 总结 房产税是算年度的，但是根据不同城市的税单处理情况不同，而每次收到的金额会有所不同。 税率是可以在网上查到的，并且税率会经常调整。通常来说 10 点几的税率算是比较低的，有些城市会高达千分之 23 到 25 的税率。   https://www.usrealestate.io/t/topic/133

因为在美国的每个州针对 CMA 要求不一样，所以 CMA 可能会在实际使用时候出现一些细微的差异。 下面就对这些可能出现的细微差异进行一些描述。     如果你对 CMA 的概念不清楚的话，请参考页面：比较市场分析（Comparative Market Analysis） 中的内容。 要点 下面对使用 CMA 的要点进行一些简单的说明。 卖家是否需要遵守 CMA 上面的价格 根据 MA（马萨诸塞州） 的法规，卖家不需要遵守 CMA 上的价格，卖家房产的销售价格是由自己完全决定的，CMA 上的价格仅仅供卖家参考，卖家可以出任何价格。 这个与买家出价是一样的，挂牌价和出价的价格是由买家和卖家自行决定的，Agent 没有任何决定权。 与 Appraisal 之间关系 CMA 就是 CMA。 在你的 Agent 为你出具的 CMA 上面，应该在明确的位置标记为这份文件 不是 CMA，更加不能有任何 Appraisal 相关的内容或者误导在 CMA 上。 有人可能会问，如给你出具 CMA 的 Agent 持有 Appraisal 许可证的话，这份 CMA 可以当 Appraisal 使用吗？ 在 MA（马萨诸塞州），哪怕是给你出具 CMA 的公司或者个人是合法的持有 Appraisal 执业许可证的，这份 CMA 也不可以当成 Appraisal 来使用。 总结 根据上面的内容的简单总结就是： CMA 就是 CMA，只能当 CMA 用。 价格仅供参考，Agent 不会因为选用这个价格而对卖家的损失负责。 CMA 上面必须明确标识这份文档就是 CMA，不能含糊其辞对客户产生误导。 通常你的 Agent 都能提供 CMA 的服务的，你可以联系你的 Agent 来了解更多相关内容。   https://www.usrealestate.io/t/topic/132

在有时候，Agent 常常会和你说一个叫做 CMA 的词汇，CMA 是 Comparative Market Analysis 的简写。     什么是 CMA 比较市场分析（CMA）是根据附近地区最近售出的类似房产对房屋价值的估计。房地产经纪人和经纪人创建 CMA 报告，以帮助卖家对挂牌价格有所了解。 卖家可以根据 CMA 上的价格调整自己的预期或者对当前的市场价格环境有比较清晰的认识。 同时卖家也可以使用网络上提供的第三方服务来了解自己所在区域的销售价格变化。 有时候 CMA 也可能被称为 comps 但是效果应该是大同小异的。 都比较些什么 CMA 中最重要的部分就是对当前已经成交或者合同正在执行阶段的房产进行对比，通常会比较使用面积，所占土地的大小，卧室和浴室数量等。 通常 CMA 不会跨越大的区域，一般会调整在 1 到 5 英里的面积之内，同时也不应该跨越到不同的 town。 因为不同的 town 使用的税收比率，学区会不一样，有时候这个对房产售价会产生非常大的影响。 比较市场分析（CMA）是对房屋价值的估计，用于帮助卖方确定挂牌价格，并帮助买方提供有竞争力的报价。 CMA 通常会考虑标的地产和可比性的位置、年龄、使用面积、土地面积、结构、风格、条件和其他因素。 如果你是一个买家或卖家对某个特定房产的 CMA 感兴趣，可以向当地的房地产经纪人或经纪人寻求帮助，或者通过在线比较房屋来做你自己的研究。 CMA 也可能会提供一些有关邻居的信息，包括有 CMA 应该考虑到社区的总体质量，等基本信息在里面。 CMA 与 BPO BPO 是 Broker Price Opinion 的缩写。 “经纪人估价意见”（Broker Price Opinion）通常由房地产经纪人或合格代理人进行房地产估价，有时是可以代完整财产估价（appraisal）。 通常由金融机构如持有房产抵押贷款的贷方委托进行，屋主本人可能不知情；这么做比进行完整财产估价便宜。 BPO适用情况主要包括： 为了在次级市场出售房贷时提供更新的估价 确定屋主权益金额以判定是否可删除私人房贷保险要求 用估价与债务相比，藉以研判是否适合短售或法拍 处理已去世屋主的遗产 通常来说 BPO 比 CMA 的内容更加严肃和专业，有时候银行甚至可以直接采用 BPO 来决定放款与否。 CMA 更像是一个 Agent 出具的价格意见书，通常会明确表示提供的是数据，卖家可以根据上面的对比来对价格进行调整，也可以完全忽略掉。 CMA 的服务，在你和你的卖方 Agent 谈好代理协议后，你的 Agent 通常都会免费给你提供一个。 CMA 与 Appraisal Appraisal 是具有法律效力的，参与 Appraisal 的公司或者个人是需要首先取得许可证的。 很多银行都会直接采用 Appraisal 来进行贷款的审批，因为 Appraisal 决定了贷款的审批情况，有时候 Appraisal 会导致房屋无法成交的情况发生。 尤其是在市场预期和成交价格偏差过多的情况下，经常会因为 Appraisal 而导致合同无法执行而终止。 有关 Appraisal 的定义，请参考：美国房地产中的估价（Appraisal） 页面中的内容。 结论 如果你想了解更多有关 CMA 的情况，你可以直接和你的 Agent 取得联系，或者从其他的第三方网站上面搜索一些基本信息来判断。 当然也可以使用便捷的 Google 来进行搜索，了解下最近周边的成交情况。 通常为你服务的 Agent 应该能够提供一些价格方面的建议。   https://www.usrealestate.io/t/topic/131

在本页面中对 MA（马萨诸塞州）房地产 Agent 和客户之间的代理关系进行解读的图例。 下面是对这个图例的一些解读。 买卖双方的代理关系都是相对应的，针对买家来说多了一个 Facilitator Agreement 关系，其实这个不应算是代理关系，因为你的 Agent 只是机械的走程序。 图例从上到下，是按照代理关系绑定强弱进行排序的。 代理关系的最上面，基本上能够保证和你合作的 Agent 能够获得自己的佣金，而不管谁对这笔交易完成销售。 在代理关系的中间，给卖方和买方留出了余地，如果是自行销售的话，可以不给自己的 Agent 支付佣金。     不管是 Agent 还是客户都可以根据上面的图片选择合适的代理关系。 如果您对代理关系还有什么困惑的地方也欢迎进行提问。   https://www.usrealestate.io/t/topic/129

本页面对 MA（马萨诸塞州）房地产 Agent 许可证考试中有关买家（Buyer）代理关系的内容进行一些学习要点总结。 与卖家代理关系相对的就是买家的代理关系了，在MA（马萨诸塞州）房地产 Agent 的买家代理关系中对比 卖家代理关系来说会多出一个 称为 Facilitator Agreement。     如果你对 MA（马萨诸塞州） 的卖家代理关系不了解的话，请参考页面： MA 房地产考试中的卖家（Seller）代理关系知识点 中的内容。 MA 买家代理关系类型 在 MA 中有下面的 4 种代理关系类型。 Exclusive Buyer Representation Agreement 这个代理关系与卖家代理关系中的 Exclusive-Right-to-Sell Agreement 对应。 主要考虑的是获得佣金的情况，如果你的 Agent 和你签署了 Exclusive Buyer Representation Agreement 买家代理关系的话，在合同期限内，不管是谁帮你完成成交了这个交易，和你签署代理关系的 Agent 都会获得他们应该的佣金。 哪怕这个交易是你自己完成，没有通过 Agent 的情况你也需要为你的 Agent 支付佣金。 这个代理关系必须要书面完成签字，并且 Agent 需要为所有参与签字的人提供副本。 Exclusive Agency Buyer Representation Agreement 这个代理关系与卖家代理关系的 Exclusive-Agency Agreement 相对应。 与 Exclusive Buyer Representation Agreement 代理关系的主要区别就是买家可以自己完成交易。 举例来说，如果买家自己找了卖家，自己联系卖家完成交易，在整个过程中买家的 Agent 没有进行参与，那么买家是可以不用为自己雇佣的 Agent 支付佣金的。 但是这里有个小问题，如果买家偷偷找了别的 Agent 完成了交易，但是和当前签署这个代理协议的 Agent 没有告知，并且别的 Agent 获得了交易佣金的话，买家还需要为当前的这个 Agent 支付佣金，等于买家可能要面临支付 2 次佣金的情况。 因此，对买家来说这样操作是得不偿失的。 Buyer Representation Open Agreement 这种代理关系与 Open Listing 相对应。 就是买家自己可以雇佣 N 个 Agent，同时自己也可以自己去操作买。 只有最后完成交易的 Agent 才能获得买家的佣金，通常在这种关系来说因为 Agent 对自己的权益没有保障，Agent 可能对能否促成交易并不上心。对买家来说这种 Agent 关系差不多也等于有和没有也没啥区别，当然如果买家对某一个区域还是不确定的话，可以先行这样操作，然后在确定区域或者这个 Agent 关系到期后再转其他关系。 Facilitator Agreement 这个代理关系针对卖家代理关系中是不存在的，这个代理关系是多出来的一个代理关系。 在这个代理关系中，Agent 不能参与任何有关房地产的交易或者信息披露等。 Agent 的作用就是可能帮助买家完成系统的登记，因为买家和你的 Agent 在这种关系中是不存在任何任何代理关系，因此 Agent 不能获得佣金，Agent 也不会对自己的客户做任何帮助，可以理解为只是机械的处理工作。 同时，应该 Agent 会为这个服务收取一定的服务费。 为什么会存在 Facilitator Agreement 这个代理关系呢？ 因为买家可以自己完成交易，在这个时候买家可能需要 Agent 或者具有一些系统权限的人完成系统注册等操作，Agent 可以提供这个服务，并且收取费用。 总结 针对买家的代理关系，MA（马萨诸塞州）与卖家是基本相对的，只是多出了一个Facilitator Agreement 而已。 实际操作过程中，第一种和第二种关系存在得更多。 因为在交易过程中，买家是不支付佣金的，因此建议买家可以对自己喜欢的 Agent 签署 Exclusive Buyer Representation Agreement 关系，因为这种关系中你的 Agent 能够更好的为你服务。 如果买家对自己的 Agent 不放心的话，你也可以缩短这个合同的时间，并给双方增加一些了解也未尝不是好事。 https://www.usrealestate.io/t/topic/128