购置美国不动产的考虑

在美国购房和中国购房是一样的,重要的东西说 3 遍,location,location,location。说白了就是地段。

不管你是本人在中国还是你已经在美国工作了。很多时候你都可能会考虑房地产进行投资。

通常我将客户的购房需求简单的分为下面 3 种情况,当然这种分类不是绝对的在很多情况下都会随时变换,我在这里分类的主要原因还是便于阐述不同的考虑因素。同时自身资产的情况也会很大情况影响到决策。

刚需:如果你在美国了,并且已经在美国有工作,准备长期在美国居留或者有家人需要在美国长期居留,在 3 – 5 年的时间暂时还没有计划变换居住城市的情况。

半刚需:如果你的孩子在美国读书,你也希望能够让孩子有安全的居住地,同时家庭资产方面也比较充裕,也希望同时进行全球资产配置。

非刚需:如果你只是为了你的资产全球配置,保值,预防资产贬值和可能的灰犀牛,进行资产投资期望获得收益。

当然上面的分类并不是十分准确的,这样进行分类主要考虑到对房屋需求的紧迫程度。很多人可能自己本来就是刚需的购房者,但是因为资金问题,贷款批不下来,都好几年了都没有买到房子。有些人可能因为资金比较充裕,孩子在美国读书需求又比较急迫,反而 1 个多月就把房子买好了。

有些人仅仅就是为了进行投资,在看到觉得适合自己的房产后就马上决定。

我们这样大致分一下的原因主要是帮助你在下面我们进行购房考虑的点中,你看你应该更加侧重哪些点。

近几年,海外买房成为许多高净值客户的投资选择。在很多人眼里,投资房地产就是买房子,实际上美国人投资房地产是一个非常广泛的概念,一是直接投资,即直接购买别墅、公寓、写字楼等;另一种是间接投资,比如投资房地产基金,房产证券化产品等。

地段

在购房中,不同地段的价格是相差很多的。很多时候可以简单直观的从房屋的成交数据中判断。

我们以 Boston 周边的 Somerville, MA 这个城市来举例。这个城市最大的特点就是靠近哈佛,MIT,以及波士顿的大学区。就是因为这个便利条件,导致这个地方的房价是居高不下,更讨厌的是根本就没有房子可售。

如果过你和我说我想在 Somerville, MA 买个小别墅,还能看看风景,我个人觉得这个是非常不现实的,也是不可能完成的任务,臣妾做不到呀。在写这篇文章的时候,大致查了下 Somerville, MA 这个 Town 的在售房屋,基本上也都是百万级的,而且数量非常少。因为在这里购房的人主要考虑便利的交通和靠近 Cambridge 的大学。如果要租房的话,房租也都是 3K/月USD 起步或者根本就没有房子可租。这个城市是一个严重供小于求的地方,所以房价肯定就是非常高了。

从另外的角度来说,这里的房产就会非常保值,说房价跌一半这种情况发生的可能性就非常小了。

这个地方是否是自己选择的地方,就需要根据自己的经济情况和后续安排进行考虑了。

通过上面的例子就想表达下在美国购房主要考虑的也是地段,好地段的房子卖得贵,这个很正常。好地段的房子好卖不好买,价格还挺贵。就是因为这个特性就导致了房子本身不怎么样,但是就是贵。

别说买新房了,房子好多都是 18 多少年的,房屋的装修也基本上没有太多,地板都不一定是平的,什么海景,江景,就统统别指望了。

在这些地段买的房子基本上你会发现和内心中期望的别墅差太多了。

 

学区

学区的概念主要是针对孩子们 K12 教育来说的。如果孩子是读大学的话,基本上也没有学区一说了。

一些城市如果没有公立初,高中的话,那么这个城市的孩子就会被安排到这个城市所在的私立初,高中上学。比如说 Derry, NH 这个城市。因为这个城市没有公立学校,孩子上学都会安排到私立学校上学。

结果就影响到了Derry, NH 房价明显比周边地区高出一截。如果你的孩子是安排在私立高中上学的话,这个就没有什么太多需要考虑的地方了。

私立学校不是按照学区分的基本上都是独立招生。

 

不动产类型

在美国的不动产中有多种类型。在不同的城市你需要考虑的不动产类型有所区别。

比如说郊区的城市,你可能考虑的房产就是 Single-Family 多一些,这个等价国内说的独栋别墅。如果你和我说我想在波士顿城里面弄一个独栋别墅,那这个臣妾也做不到了。波士顿城里面这种独栋就很难找,要不然就是巨贵要不就压根都没有。

至于不动产的类型和地段之间都是相互影响的,有时候地段影响了不动产的类型,对不动产类型的选择又直接反应到地段上了。

主要看你的侧重点在哪。

 

税费

税费是永远逃不过的。不同的城市针对不动产收取的税和费是不一样的。

对税的基本算法就你房屋的价格乘以税率。不同的城市税率不一样,税率还会根据市场来调整的。

这个是在你后期养护开支里面,基本上你应该对你的税费有一个大致的了解,具体能到多少,需要根据你的当年的情况进行计算。税率表网络上基本上都查得到。对于 Single-Family 税是大头。对于其他类型的房产可能还有其他的费用,比如说 Condo 就还有 Condo 费。每年下来这个费也不是一个小数目。

具体的维护费用是多少,应该怎么算,你可以找个 Agent 问一下,或者自己上网找数据来算一下。一般这个得出来的都是大致的费用,是不精确的,最多能够让你了解下养护成本。

 

租售

房子买了以后很少说住一辈子的。

更换住房的可能性也比较大,有很多原因影响决定。比如说孩子毕业了,工作换了,其他城市有更好发展了等等都会影响你的决定。

在房子买了后,如果自己还想进行出租的话,那么就需要考虑下当地租金是多少,是否好租,租售市场情况如何。

如果是打算几年后再出售的,那么也可以参考下美国当前的宏观经济情况,当地的经济发展,以及人口变化等等因素。我个人觉得是宏观经济影响要稍微大点,但也不是绝对。

上面几个点是影响到你对不动产进行投资中常常考虑的几个因素。

不同人考虑的因素不一样,另外一个重要考虑的因素就是资金了,资金的多少直接影响到你的选择,同时也对你是刚需还是非刚需的侧重比例有有了很大的调整。

举例来说,你就是想因为孩子在附近上学,给孩子买一个靠近学校点的,50 万左右的,那基本上还是根据孩子上学的学校,地段,距离进行决定了。

你在和 Agent 谈的时候,我一般都是建议买家自己判断下,你这次置业的主要原因是什么,自己需要,孩子上学,资产配置,投资回报,每一个因素都直接影响了地段的选择,从而也影响到了价格的承受能力。

是不是很复杂呀?

简单点就是,知道自己现在需要什么,3 到 5 年后还有什么计划需要实施。综合下条件考虑,尽可能的靠近自己的需求并且满足就可作出决定了。

好的 Agent 虽然不能替代你作出决定,但是能够为你提供尽可能多的信息,帮助你作出决定。

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