代理(Agent)和经纪人(Broker)

在美国进行不动产购买,销售的活动中。最容易搞混的就是这 2 个概念了。定义是英文,如果直接翻译过来就很难理解,也有可能完全理解错了。

在不严谨的时候,代理和经纪人的定义可能会被混合使用。比如说有人对你说我已经考取了美国地产经纪人资格证,其实很大一部分情况是这个人考取了 Agent 证书并且开始在某一个 Broker 旗下开展工作。

为了更好的解释,我们会结合案例分析的方式来进行说明。

Broker 和 Agent 的这个概念其实是经济学中的概念。银行,保险,地产都属于资本密集型的行业,因此也属于金融体系的一部分。2008 年的次贷危机,我相信很多人都心有余悸吧,也就是资本市场出了问题后,传递到了地产崩盘,再进一步通过资本市场放大,最后拉跨了银行系统。最直观的感觉就是房价暴跌,但是深层次的原因却要复杂得多。

在金融体系中有一个概念就是交易。假设,所有人都把钱存银行,不在市场销售和购买任何商品,那这个交易活动就是 0 (最最最的原始社会有可能出现没有交易这种情况 ,哪怕是以物易物也是交易),现实中无交易这种情况是不可能的。金融系统的收益和风险有部分是从交易中获得的(银行手续费,微信转账手续费等等)。相对于一个小额交易来(比如说买个早餐),房地产交易就要复杂得多了。复杂的原因在于交易金额要远远大于一顿早餐,交易成功后的后续时间长,衍生交易多(折旧,更新,出租)等等,都属于需要考虑的因素。再加上,信贷体系,保险,金融的介入就导致地产行业复杂得多了。

为了理清地产 Broker 和 Agent 的概念,我们就需要对交易的进行定义了。我们在这里不考虑复杂的金融体系,只针对交易这个行为来描述。在大部分情况你需要面对的 Broker 和 Agent 的概念都是在交易中。

假设在一个股票交易中,你买卖股票,你是通过谁进行买卖的呢?我相信很多人都会明确的回答是券商。

在进行股票交易的时候,你需要在券商哪里开户,开户后存入资金,然后通过交易渠道进行交易。这个交易渠道可以是电脑撮合系统,也可以是电话打给券商让券商帮你下单。在交易成功后,你需要支付给券商相应的费用,例如,交易手续费,税费(国家代收,在美国也是一样的)等。

在这个过程中,券商就是你的 Broker。在美国资本市场,你需要开户的话,你会被告知需要找一个 Broker 进行开户,这个 Broker 可以是各个券商,比如说美林证券,摩根大通等。

等价到房地产交易中,房地产交易中的 Broker 定义也就是这个券商但又不完全一样,比如说你并不需要将保证先存入 Broker 账户才能进行让你签订合同(这里与先存钱后进行股票交易就不一样了)。但在合同签署后,你的预付款,保证金的存入对象还是 Broker。如果你进行房屋购买的话,你的存入对象就是对方 Agent 所在的 Broker。

举例来说,你看中了一套房子,非常满意,你在卖家商量价格后签署了合同。在一般的实践上,签署合同后的 5  天(不是工作日)需要将预付款或者保证金进行支付,这个预付款和保证金是根据合同上签订的金额进行支付的,可能在几万美元之间,一般来说我们州是 1 万美元占大部分,根据具体合同不同而不同。

在开支票的时候,这个支票应该开给谁呢?这个支票应该开给卖方 Agent 所在的 Broker,自己的 Agent 和卖方的 Agent 都不应该接收这张支票,如果任何 Agent 说你把支票开给我吧,你可以拒绝(除非这个 Agent 本身就是 Broker,就算是这样,这张支票也应该开给公司,简单来说所有支票都应该是开给公司的。除非你最后 Closing 的时候和卖方商量直接开给卖方,我一般还是建议开给对方公司,让对方公司直接出支票给卖方,这样也比较简单,避免纠纷,这里还有很多其他的实践,我们在后面的文章中继续说明),并且可以明确的告诉 Agent,这是不合规的。一般来说 Agent 也不会要求直接把支票开给他自己,因为这是比较严重的违规, Agent 的许可证会因为这个行为可能被吊销。具体有关保证金的话题,我们在后面文章中进行详细描述。

再对应回股票交易,如果你找券商帮你完成交易的话,你就需要支付给这个券商一定的服务费了,这个就是你在房地产交易中定义的交易佣金了。美国的房地产中,绝大部分情况是卖家支付交易佣金,但是也不完全是这样的,与股票交易这里是不同的。比如说你买了亚马逊的股票,亚马逊是不会帮你支付交易佣金的。但是如果你买了房子,一般都是卖房子的人支付这个佣金,实际情况要复杂得多,交易过程中并不仅仅只有佣金,还有其他很多费用。那么其他费用(你有可能被要求支付部分这些费用的)如何支付我们在后面再慢慢描述吧。

聪明的你可能会问,如果我不找 Broker 或 Agent,自己进行房屋买房是否可行。

虽然,我并不建议这样做。但是,答案是可以的,这个并不违反美国的法律法规。

那么为什么绝大部分人都会找 Agent 的去完成交易呢?这个不是在这里我们讨论的问题,我们在后面的文章中专门进行解答。

我们在这里解释了 Broker 的概念,但是我们好像没有看到 Agent 的概念。

还是以股票交易为例。假设你和你的券商签订了为期 6 个月的合同,在这 6 个月内,你的交易都由你签约的券商来负责。那么在这个时候,你可能希望券商提供资产分析报表,损益表,市场分析报表,提供交易购买建议等等等服务。你的券商会对你说,那这样吧,我给你指派一个人,这个人专门负责处理你的这个交易事宜。并且这个人是为我这个券商服务的,在实际生活中这个人就是你的理财经理了。这个理财经理代替你的券商安排你的交易和服务。

这个理财经理的角色就是 Agent。

同样的对应房地产交易,负责处理你交易的就是 Agent。这个 Agent 可以是你自己找的,也可以是你找到 Broker 后 Broker 指派的。不管哪种情况为你服务的 Agent 都需要具有许可证。相比券商下面安排理财经理来说,房地产的 Agent 要求就要高得多了,不是阿猫阿狗都能做的。

正是这种许可证制度,也导致了 Agent 和 Broker 的关系没有那么紧密,Agent 可以随时更换 Broker,Broker 也可以终止和 Agent 的合作关系。

对于绝大部分的消费者来说,与你直接面对面的还是与你打交道的 Agent。如果一切顺利,你可能甚至都感觉不到 Broker 的存在。但是,一旦涉及到法律纠纷和投诉,等等问题的时候,消费者需要明确你的起诉或投诉的主体是这个 Agent 当时所在的 Broker。

你与 Agent 签署的所有文件的法律主体对象就是这个 Agent 所在的 Broker,只是在签署的时候 Agent 代替 Broker 履行了签署合同的行为,以及承担为你服务的责任和义务。

这样的解释,您是不是对 Agent 和 Broker 的定义有所了解呢?

 

https://www.cwiki.us/display/USRealEstate/Agent+and+Broker

您可以在保留原文链接的情况下转载:HoneyMoose » 代理(Agent)和经纪人(Broker)

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